Rendimento di una casa in affitto: dal lordo al netto
Canone, mesi occupati e costi: un esempio numerico per leggere il rendimento di una casa in affitto e distinguere redditività e liquidità.
“Quanto rende il mio appartamento?” è una domanda utile, purché il numero finale abbia un significato preciso. Il rendimento lordo, il risultato dopo i costi e il denaro disponibile sul conto raccontano aspetti diversi. Metterli nello stesso prospetto aiuta a valutare una locazione senza affidarsi alla sola percentuale più attraente.
Il rendimento lordo è il punto di partenza
Una formula semplice divide il canone annuo potenziale per il capitale preso a riferimento. Se usi il costo di acquisto, specifica se comprende imposte, notaio, lavori e arredi. Se usi il valore attuale della casa, indicalo chiaramente: stai rispondendo a una domanda diversa. Due percentuali con basi differenti non sono direttamente confrontabili.
Ipotesi illustrativa: capitale complessivamente impegnato di 300.000 €, canone di 1.500 € al mese e 12 mesi interamente locati.
18.000 € ÷ 300.000 € = 6% lordo
È un rendimento potenziale dei canoni, prima di costi, imposte e periodi di mancata locazione. Non include variazioni del valore dell’immobile.
Passare dagli incassi potenziali a quelli effettivi
Se la casa produce canone per 11 mesi, l’incasso considerato scende a 16.500 €. Un mese senza inquilino incide sul risultato anche quando il prezzo dell’annuncio resta invariato. Occorre poi distinguere i canoni dovuti da quelli effettivamente incassati, in modo da non nascondere eventuali ritardi nei pagamenti.
Inserisci il deposito cauzionale in una voce separata: non rappresenta un canone da spendere. Tratta nello stesso modo le somme destinate a pagare utenze o altri oneri per conto dell’inquilino. L’entrata sul conto, da sola, non dimostra che tutto l’importo sia reddito della proprietà.
Quali costi sottrarre prima di parlare di netto
Usa costi documentati o preventivi coerenti con il servizio scelto: gestione, manutenzione ordinaria e ripristini, assicurazione, oneri non recuperabili e altri costi della proprietà. Specifica se i preventivi includono l’IVA. Le spese importanti e non ricorrenti meritano un prospetto dedicato, invece di sparire dall’analisi.
| Voce dell’esempio | Importo annuo |
|---|---|
| Canoni effettivi ipotizzati | 16.500 € |
| Costi complessivi ipotizzati | −4.200 € |
| Risultato prima di imposte e finanziamento | 12.300 € |
| Risultato sul capitale di 300.000 € | 4,10% |
Il 4,10% dell’esempio non è ancora un rendimento netto finale. Mancano le imposte personali e gli eventuali costi finanziari; inoltre il quadro non considera una futura vendita. L’esempio serve a mostrare il metodo e non descrive un risultato atteso per gli immobili di Milano.
Redditività e flusso di cassa sono due letture diverse
La rata del mutuo riduce il denaro disponibile, ma la quota che restituisce il capitale non coincide con un costo economico dell’anno. Per questo è utile preparare un prospetto di liquidità distinto dal calcolo del rendimento. Anche un immobile con un risultato positivo può richiedere denaro in alcuni mesi, per esempio quando una riparazione precede l’incasso dei canoni.
La tassazione dipende dal soggetto, dal contratto e dal regime applicabile: non inserire una percentuale standard solo perché compare in una simulazione online. Per gli adempimenti della locazione, il servizio RLI dell’Agenzia delle Entrate è un riferimento istituzionale.
Usare tre scenari per decidere meglio
Affianca una previsione di base a una con meno mesi occupati e una con costi più alti. La differenza tra i risultati indica quanto il progetto dipenda da ipotesi favorevoli. Il principio di valutare insieme rendimento, rischio e costi è richiamato anche nell’educazione finanziaria della Banca d’Italia; qui lo applichiamo a un esempio immobiliare.
Per confrontare le possibili modalità di locazione, parti dalla guida agli affitti a medio termine oppure parla con Demora del tuo immobile.
Fonti istituzionali collegate nel testo, consultate il 22 ottobre 2026. Formule ed esempi sono elaborazioni didattiche: non costituiscono una previsione di rendimento o una valutazione fiscale individuale.
